上市房企“仙股”不断！楼市重磅利好政策持续出台，投资者信心何时恢复？
今日，受房地产利好政策推动，房地产板块直线大幅拉升，其中在港交所上市的内房股富力地产大涨超过5%，股价重回1港元/股上方，从而暂时摆脱了“仙股”的称号。
实际上，近期，碧桂园、融创中国、SOHO中国等多家知名民营房企纷纷沦为“仙股”引发市场关注。
截至8月25日收盘，碧桂园报收0.81港元，涨幅5.19%，总市值223.9亿港元；融创中国报0.89港元，下跌3.26%，总市值48.5亿港元；SOHO中国报0.97港元，下跌3%，总市值50亿港元。
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业内人士在接受证券时报·e公司记者采访时表示，知名房企股价纷纷跌破1元，沦为“仙股”，一方面在于房地产行业整体销售依然较弱，房企融资环境改善有限，非银融资规模仍在下降。另一方面，部分民营房企已经出险，债务重组尚未完成，导致投资者信心不足等。
值得一提的是，今天下午，多项房地产领域利好政策落地，多部委明确推进首套住房“认房不认贷”、延长1年内换房退税优惠等，这也将有望带动市场销售好转，提振投资者信心成为共识。
受楼市利好政策推动，A股房地产板块午后大幅拉升逆势走强，可见投资者信心正在恢复。个股方面，京投发展、中迪投资、珠江股份等多股涨停，大龙地产涨超7%，渝开发、滨江集团、中华企业、华发股份等纷纷跟涨。
内房股仙股队伍扩容
8月25日，SOHO中国持续下跌，截至收盘跌3%，报0.97港元/股，这也意味着其正式沦为仙股，总市值仅为50亿港元，而该公司最高市值曾达到约620亿港元。
从经营业绩看，8月18日早间，SOHO中国披露了公司2023年上半年业绩。
财报显示，今年上半年，SOHO中国实现营收8.215亿元，上年同期为8.96亿元，同比减少8.32%。SOHO中国表示，营业收入下降主要是由于办公楼及商铺物业租赁市场需求疲软。不过，集团投资物业平均出租率已企稳并恢复至约79%。
利润方面，上半年，该公司毛利为6.78亿元，上年同期为7.42亿元，同比减少8.61%；实现经营利润约4.9亿元，同比下降约32.99%；归母净利润1361.3万元，同比下降92.86%；公司的净资产负债率约为42%，平均借贷成本约为4.7%。
截至6月30日，SOHO中国的现金及现金等价物约6.27亿元，银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元，净流动负债约71.7亿元，总资产约689.2亿元。
值得一提的是，SOHO中国在公告中还提到，截至2023年6月30日，公司已支付土地增值税3060万元，尚有19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。
二级市场方面，2023年上半年业绩披露之后的第一个交易日，SOHO中国股价大幅下跌近10%，报收1.05港元，此后几个交易日连续跌势，今日股价正式跌破1港元/股。
除了SOHO中国外，近日，多家知名港股内房股也相继沦为了仙股。
8月23日，头部房企之一的富力地产暴跌15.60%，股价跌破1港元，报0.92港元/股。不过，次个交易日股价收涨超5%。今日，富力地产再次延续涨势，股价重回1港元上方，报收1.02港元，从而暂时摆脱了“仙股”的称号。
8月10日，富力地产公告关于商票逾期的情况，截至2023年6月30日该公司及下属子公司有两笔金额达到1000万元的商票为逾期状态，前述商票逾期金额合计为3072.74万元。
谈及商票逾期原因，富力地产直言，受到宏观经济环境、行业环境等多重因素的影响，公司销售及融资等业务低迷，公司整体面临一定的流动性压力。特别是公司销售情况持续大幅下滑，2023年1-6月总协议销售金额为135.4亿元，较2022年同比下降约49%。在前述背景下，公司及下属子公司因阶段性资金紧张导致商票逾期情况的发生。
8月21日，融创中国股价跌破1港元/股，其也成为了仙股。8月18日，融创中国公告称，预期2023年上半年亏损在150亿元至160亿元，2022年同期，融创中国亏损约187.6亿元。对于亏损的原因，融创中国直言，期间录得亏损主要由于受房地产市场下行的影响，期间结转的收入较少且结转的物业项目毛利率较低，及外汇波动造成预期净汇兑损失等所致。
更早之前，碧桂园也成为了仙股。8月11日开盘，碧桂园股价开启大幅下跌，当日收盘时跌破1港元，报收0.98港元。8月10日，碧桂园发布了盈利警告，称受销售与再融资环境不利影响，2023年上半年预计出现较大的亏损，预期上半年度净亏损约450亿元至550亿元，公司正承受阶段性的流动压力。此前，碧桂园两笔美元债务利息选择延期支付，碧桂园直言面临阶段性流动性压力。
楼市销售环境较弱
从房地产行业环境来看，目前楼市销售依然较弱，这也是二级市场对房企投资信心不足的一大背景。
中指研究院数据显示，2023年1-7月，TOP100房企销售总额同比下降4.6%，降幅相比上月扩大4.7个百分点。其中TOP100房企单月销售额同比连续两月大幅下降，7月销售额同比下降34.1%，降幅较6月扩大4.7个百分点。根据克而瑞研报，7 月百强房企业绩表现创近年新低，百强房企当月实现销售操盘金额 3504 亿元，单月业绩环比下降 33.5%，同比下降 33.1%；1-7月累计业绩由正转负降低 4.7%。
8月15日，国家统计局数据显示，1-7月商品房销售面积同比下降6.5%；从供应端来看，1-7月房地产开发投资同比下降8.5%、新开工面积同比下降24.5%；从资金来源看，1-7月房企到位资金同比降幅扩大至11.2%，其中定金及预收款同比增速较1-6月下降2.9个百分点。
中指研究院企业研究总监刘水对e公司记者表示，企融资环境改善有限，非银融资规模仍在下降，也影响着投资者预期判断。“从房企经营来看，部分企业债务重组没有完成，营收及盈利能力严重下降，投资人对于企业恢复正常经营及未来发展缺乏信心。此外，近两年房地产市场深度调整，绝大部分已停止拿地，缺乏新增土地储备将给企业中长期发展带来不利影响，即使企业完成风险出清、恢复正常经营，也难得获得超行业大势的发展速度。”
实际上，出险房企如何提升投资者信心备受各方关注。对此，刘水建议，出险房企特别是实际控制人或大股东要积极自救，取信于债权人。其次，应统筹考虑自身资产和债务情况，制定切实可行的回款计划，使债权人和投资人增强信心，债务重组方案早日通过并且落地。此外，加快销售促回款，促进企业持续发展。最后，置入优质资产+股东增持或回购、引入战略投资者等措施能够在一定程度上提振股东信心。
多项重磅政策落地
值得一提的是，今日，房地产领域多项利好政策重磅落地。25日下午，据新华社报道，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策是由住建部、央行和金融监管总局联合印发的，也意味着政策组合拳继续出台，也是当前房地产市场企稳回升中非常重磅的政策。“观察目前国家和地方的政策，地方上出台政策比较多，尤其是一些二线城市持续发布政策，但是市场方面依然很期待高层有一个更为统一的政策。此次三部门出台政策，明确定调，对于后续各地房地产政策的开展具有非常好的指导价值。”
同日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，整体来看，在7月24日高层会议之后，多部委接连释放政策利好，为市场注入了信心，有助于稳定各方预期。相较于以往，此次政策更加细化和具体，明确推进首套住房不认贷、延长1年内换房退税优惠，为各地政策执行指明了方向，若核心城市政策在“金九银十”之前落地，将有望带动市场销售好转恢复。
“近期高层及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，但从政策改善到市场见效通常需要一个过程，因此在高层定调之后更需要地方加快落实具体政策，尤其是政策较为严格的核心一二线城市，政策优化将有助于推动销售企稳。此外，在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要，只有供求两端协同发力，才能最大程度的保障房地产行业平稳健康发展。”刘水认为。
校对：陶谦
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