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实探|7批次普陀三大10万+新盘,谁更胜一筹?

2023-08-14 16:44:03 来源:凤凰网房产上海站

7批次,普陀区上新了三个10万+新盘,分别是:品尊国际、苏河玺、天汇玺。三盘从价格到产品都有所重合,让不少买家非常纠结。

根据摸排情况,品尊国际未触发积分,但是认购率也达到了130%,天汇玺大概率不会触发积分,苏河玺本次入围分有望达70+。接下来,我们将从地段、产品、入市情况来对三盘进行梳理,值得一看。

01


【资料图】

地段&城市界面

这三个新盘都位于普陀区,周边交通及配套设施都非常醇熟。其中苏河玺、天汇玺在内环内,2盘相距不过200米,品尊国际位于中内环间。

品尊国际

地铁上盖,成熟TOD大城

品尊国际位于真如板块,是一个集住宅、商业、酒店、办公为一体的城市综合体项目,且均已开业,拥有成熟的居住氛围,并且紧邻7号线岚皋路站。

另外,项目西侧未来是规划商办用地及学校,铜川路南面未来还会有多块商办及规划公共绿地。不过小区靠近铁路轨道,会有噪音影响。

苏河玺、天汇玺

四轨,苏州河畔生活氛围醇熟

苏河玺、天汇玺都位于普陀武宁板块,属于内环内,2盘相距不过200米。大环境上皆是近苏州河和四轨环绕,配套资源上几乎可以做到共享。

但是小环境上,2盘差距就非常明显了。其中,苏河玺南侧近苏州河,东侧是新湖明珠城三期,西侧是武宁一村、上海音乐学院附属安师实验中学,北侧是武宁一村,整体环境还不错。

与苏河玺不同的是,天汇玺可以说是被“老破小”环绕,东侧、西侧、南侧都有较老的居住区。

东侧有东新支路55弄公房,北侧有武宁二村,西侧有武宁小城等,皆是有一定房龄的老小区;项目南侧紧挨着武宁中学(在建中),接壤范围很大,北侧楼栋或会受到一定噪音影响。

02

产品&价格

三盘均价在105025-109800元/㎡不等,大多预算在1000-2000万元的买家都能各取所需,仔细来看,三者还是有所区别的。

品尊国际

单价最高,装标不错

品尊国际项目是一个综合体,包括了住宅、酒店、办公,商业(弘基时尚生活中心),小区自带幼儿园、人车分流、约40%绿化率、石材外立面,有一个约4500平的会所。

其中1期是2009年交付、2期则是2014年后陆陆续续开始交付。

而此次属于老盘新一期的加推,共推售362套建面约102-205平方米公寓,均价约109800元/㎡,虽是这三盘中单价最高的,但是与小区的二手房相比,还是颇具性价比的。链家网显示,今年5月份,小区内一套建面约259.6平米的4房,成交单价在12.07万/平米。

户型方面,有点落后于当下的主流设计,多个户型存在暗卫。以102平方米为例,市面上100平方米多设计为三房户型,而品尊国际102平方米仅2房设计,且次卧卫生间是暗卫。

品质方面,小区属于老盘加推,从前期已交房小区来看,小区品质还是挺不错的,从目前公布的装标来看,装标还是很高的,一律用了准一线以上水平的大牌,而且是大牌里的中级以上的系列水平。

不过小区的物业一直备受争议,有业主吐槽物业一塌糊涂,但也有业主表示,3.2元 /月.平方米的物业费,还要啥自行车。据悉,品尊国际小区物业为狮城怡安,项目一二期的物业费为3.2元 /月.平方米,三期的物业费为8.5元 /月.平方米。

苏河玺

封阳台,73%的得房率

苏河玺由10幢高层住宅、1幢保障房组成,容积率2.68。

本次,项目推售的是5号楼、8号楼、11号楼,共362套房源,主力户型为107㎡房源,均价约105025元/㎡,主力户型总价段在1100万左右,是三盘中价格门槛最低的,不过项目封阳台,得房率约为73%。

品质方面,招商“玺”系产品,有星空顶车库,外立面用了大量的铝板,但是房屋内部装修标准一般,不过,项目有装修升级包可以选择,总价在30万-50万。

天汇玺

封阳台,有暗卫

天汇玺由4幢17-27F高层住宅、1幢33F超高层住宅、1幢4F的多层住宅以及1幢14F保障房组成,容积率2.5。

本次项目推售的是3号楼、4号楼、5号楼,共120套房源,主力户型为建面约101-157㎡3-4房,均价约108229元/㎡,得房率在73%-74%,封阳台。

户型设计方面中规中矩,并无太多亮点,值得注意的是,天汇玺106平方米(两开间)户型中的公卫为暗卫,采光通风稍差。

03入市情况

最后,来看看三者的入市情况,品尊国际目前已结束认购,今日,品尊国际官微发布公告称,由于项目未触发积分,现将开盘时间提前至8月19日。

网传项目在认购期间共收到470余组意向认购,认购率约为130%。

苏河玺先后2次开盘,最高入围分75.52分,首批主推建面约107-149㎡3-4房,共270套房源,认购率在约382%;苏河玺二期主推建面约107㎡3房,共144套房源,认购率在约366%。

本次苏河玺推出362套房源,于今日开启认购,认购首日约300组意向认购,认购率84%,入围分较于前期有望下降一些。

天汇玺首批入围分55.27分,主推建面约106-142㎡3-4房,共328套房源,认购率在约383%。

而本次天汇玺二期仅推售120套房源,认购前三日仅收到170组意向认购,与前期认购量相差甚远,此次触发积分的可能性不大。

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