博鳌资本大会：聚焦金融视角下的房地产业
博鳌资本大会现场。
这是一场金融+资本+行业的思想碰撞。在8月9日举行的博鳌资本大会上，多位主讲人带来了来自市场一线的独家看法与见解。
【资料图】
房价未来继续上涨的潜力非常低
思睿集团首席经济学家洪灏在发表演讲。
“我们在周期的底部，在货币政策开始宽松的时候，在一系列的政策落地的时候，我们是不应该太悲观的。”思睿集团首席经济学家洪灏是首位登台的主讲人，他作了题为《房产地：变局与突围》的分享。
过去两年，中国的房价指数跟中国买房适龄人口的占比，同时接近了一个非常高的峰值，“如果通胀上去，名义房价可能还会往上走，但是实际房价接下来继续上涨的潜力是非常低的，这是有数据可以说明的”。
人口负增长的趋势难以逆转，未来的发展机会在哪里？
洪灏表示，新兴的准一线城市和二线城市，如杭州、南京、成都，都是工资上涨和人口迁徙新的目标地。在高收入城市、人口迁入的城市囤地的房地产商，问题就不是很大，甚至没有什么问题。
“虽然炒股的朋友现在非常煎熬，但是我觉得没有必要太多担心，我们已经看到一系列的政策正在出台，这一系列自上而下政策的落实需要时间，比如说房地产的因城施策、认房不认贷等等。”他表示，2008年房地产周期的底部经历了6个月，2016年的底部经历了8个月，这次已经经历了11个月，政策陆续在出台，然后会逐步落地。
“在我们出政策的时候，很可能美联储紧缩的政策也到了尾声，这个时候全球的宏观流动性应该是转好而不是转坏。”
REITs价格大幅下降是合理的价值回归
深创投集团副总裁、党委委员、深创投不动产基金董事长蒋玉才正在开讲。
以《把握REITs机遇，推动不动产投融资方式变革》为主题，深创投集团副总裁、党委委员、深创投不动产基金董事长蒋玉才发表了主题演讲。
蒋玉才重点分析了基础设施REITs二级市场的表现。他表示，从2021年启动到现在，一共有28只基金，总规模接近千亿。今年，REITs基金二级市场的表现是大幅下降，这反而是合理的下降，是价值的回归。
随着第一批基础设施不动产基金的试点，今年国家又推出了不动产私募基金的试点，首批颁发了7家牌照，深创投也是其中之一。
蒋玉才表示，现在推动不动产私募基金的试点，是继续推动在建设端、开始端就引入不动产基金的整体概念和模式，不是再像传统的先用信贷资金、自有资金建设，一开始就用规范化的制度设计，来吸引社会投资人，从投资端就开始介入相应的基础设施领域的不动产投资。
随着不动产基金概念、体系、监管制度的完善，未来的发展怎么样？
“现在在理论界有一种说法，逐渐要实现由债权资本向股权资本、由债权金融向股权金融转变。”蒋玉才表示，房地产对国家经济是有巨大贡献的，不光是形成了巨大税收，巨大的产业链，也是地方政府的一项重要资金来源。未来房地产市场一样需要股权融资，特别是对其中一部分。
投资人对中国持谨慎乐观的态度
香港交易所环球上市服务部副总裁李闻涛在发表演讲。
现在外资到底怎么样看中国？在香港交易所环球上市服务部副总裁李闻涛看来，不管是中国背景的投资人，还是海外背景的投资人，他们其实对于香港或者国内A股市场还是着比较谨慎乐观的态度。
以《港交所助力不动产资产证券化》为题，李闻涛做了大会分享。
过往几年，香港资本市场的结构发生了比较大的变化，“现在我们是一个以新经济，尤其是互联网、生物医药为主导的市场，但是从2022年开始，募资额第二大的板块是房地产。”
会上，李闻涛还着重介绍了港币、人民币的双柜台机制。2023年6月19日，港交所正式推出了人民币、港币双柜台的操作，跟过往最大的区别是，中间有一个市商机制，这也是庄家机制第一次引入到香港的资本市场，“在人民币和港币之间有一个双柜台庄家，这个庄家的作用是为了维持港币和人民币柜台之间不会有太大的价差，而产生套利的机会。”
李闻涛说，人民币、港币双柜台解锁了数以千亿计的离岸人民币的资金池，从目前的观察来看，有些个股，比如说中国银行（香港）这样一些国企背景的金融股，现在在人民币柜台的交易情况是占到它每日整个市场交易额的10%左右。
“未来我们也希望在人民币柜台的这些股票，它的人民币交易的证券是可以纳入到沪深港通的，当然我们也期望像REITs这样的一些产品可以纳入到沪深港通的标的范围当中。”
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